Wohnbaugenossenschaften & gemeinnütziger Wohnbau in Österreich Teil 2

06. Juni 2019

Wie bekommt man eine Genossenschaftswohnung und was bedeutet es, Mitglied in einer Wohnbaugenossenschaft zu sein?

Lesezeit: 6-8 Minuten

Der gemeinnützige Wohnbau hat in Österreich lange Tradition und steht seit Jahrzehnten für leistbaren Wohnraum mit qualitativ hochwertiger, moderner Bausubstanz. Im Beitrag des Monats April wurde präsentiert, welche Rolle Österreichs Wohnbaugenossenschaften für den gemeinnützigen Wohnbau im Land spielen und warum es trotz großer Renovierungs- und Neubaubemühungen dennoch an günstigem Wohnraum mangelt. Dieser Beitrag schließt an das vorhergehende Gespräch an und widmet sich der Frage, wie man eine Genossenschaftswohnung bekommt und wonach sich die Kosten berechnen. Zusätzlich wird die Wohnbaugenossenschaftsmitgliedschaft und die Bereitschaft der Mitglieder, sich für die Wohnungsgemeinschaft zu engagieren, diskutiert. Zum Thema interviewt wurde Mag. Karl Wurm, seines Zeichens seit mehr als 25 Jahren Obmann des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen.

„Geno schafft“-Redaktion: Es gab vor einigen Jahren eine Wohnbaugenossenschafts-Neugründung, die „WoGen Wohnprojekte Genossenschaft“, die beim Österreichischen Genossenschaftsrevisionsverband (ÖGV) Mitglied ist. Dabei handelt es sich aber nicht um einen gemeinnützigen Bauträger. Vielmehr handelt es sich dabei, so wie ich das verstanden habe, um eine Genossenschaft, bei der sich Personen zusammenfinden, die gemeinsam Wohnraum schaffen und die durchaus solidarische Wohnprojekte betreiben und in denen man sich mehr engagiert, als dies in üblichen Wohnhäusern der Fall ist. Kann es sein, dass es einen Personenkreis in Österreich beziehungsweise auch in Europa gibt, der in Richtung „Wir wollen wieder mehr gemeinsam machen, wir wollen gemeinsam wohnen und gemeinsam Aufgaben im Haus übernehmen“, tendiert? Denken Sie, dass man ein solches solidarisches Zusammenwirken der Bewohner eines Hauses organisieren kann?

Mag. Wurm: Also da gibt es jetzt verschiedene Felder die sich ein bisschen überschneiden. Zur "WoGen":

Diese versteht sich mehr als Dachorganisation für alle jene, die selber bauen wollen, aber Unterstützung brauchen. Ich kenn dieses Modell deswegen relativ gut, weil wir (Anmerkung: Neue Heimat GeWog) an einer gemeinnützigen Gesellschaft beteiligt sind, die NÖSTA (Niederösterreichische Stadt Erneuerungsgesellschaft) heißt, und die ihren Ursprung genau darin hatte, Bewohner/innen zu unterstützen, die gemeinsam bauen und wohnen wollten. Beispielsweise gibt es solche Projekte noch in Gänserndorf. Für die WoGen gesprochen: diese verstehen sich als Dachorganisation die so etwas unterstützt, aber sie wollen nicht die Pflichten, die das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit sich bringt.

Eine ganz wesentliche Pflicht für gemeinnützige Wohnungsgenossenschaften: Wohnraum für zukünftige Generationen zu errichten; also immer wieder zu bauen. Die WoGen versteht ihr Selbstverständnis so: "Wir sind für eine bestimmte, definierte Gruppe da und dann ist das Ziel erreicht." Bei unseren gemeinnützigen Genossenschaften ist das anders: Das Ziel ist eigentlich nie erreicht, weil es immer unsere Aufgabe ist, neu zu bauen und weiteren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das einmal zum Grundsätzlichen.

Die Idee, Leute zu unterstützen, die gemeinsam etwas schaffen wollen, ist sicher sehr gut und ich orte in bestimmten Kreisen – das ist jetzt nicht die Mehrzahl der Wohnungssuchenden, aber es sind bestimmte Gruppen, die sich dadurch auszeichnen, dass sie ein bisschen besser gebildet sind, mehr Zeit haben, und sich für gesellschaftliche Dinge, die sie selber auch betreffen (dieser Aspekt ist ganz entscheidend) engagieren. Diese Leute gibt es, diesen Trend gibt es und ich glaube sogar, dass sich dieser noch verstärken wird. So unter der Überschrift: "Sich verantwortlich fühlen für die Gesellschaft und seinen Beitrag dazu leisten" und am einfachsten ist es den Beitrag dort zu leisten, wo man selbst auch noch etwas davon hat. Wie lange das anhält, weiß ich nicht, ich denke das hängt auch von den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ab, die man vorfindet. Dennoch ist das ein Trend der Zeit, solche Projekte gehören daher unterstützt.

Im Kern ist dies auch eine Aufgabe der gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften und diese wird auch umgesetzt. Es gibt auch bei den gemeinnützigen Bauträgern verschiedene Beispiele, die ähnlich wie die WoGen das Ziel haben, für eine bestimmte Gruppe, Zeit und Mittel zur Verfügung zu stellen und zusammen etwas zu tun. Beispielsweise denke ich hier an die Wohnbauvereinigung der Privatangestellten, die in Aspang ein Projekt mit einer Wohngruppe gemacht hat.

„Geno schafft“-Redaktion: Können solche Modelle vielleicht als Vorlage für studentische Wohngemeinschaften dienen? Können Sie sich vorstellen, dass sich Studenten und Studentinnen zu Gruppen zusammenschließen, um solche gemeinschaftlichen Wohnbaugenossenschaften zu gründen?

Mag. Wurm: Die studentische Wohngemeinschaft betreffend muss ich ein wenig relativieren. Ich glaube, dass diese Form von "bauen wir gemeinsam" und "wohnen wir gemeinsam" von der Idee her natürlich auch Studenten und Studentinnen begeistert. Aber man muss sich auch folgendes überlegen: Studenten und Studentinnen suchen zumeist nur Kurzzeitwohnungen. Also in den seltensten Fällen wird der/die Student/in dort bleiben. Weder in der Wohngemeinschaft oder in dem Studentenheim oder auch in der Wohnung, die er/sie angemietet hat. Ich glaube Studenten und Studentinnen haben einfach nur ein vorübergehendes Interesse und deshalb denke ich auch, dass diese Form, die wir kurz angesprochen haben, für die Studenten und Studentinnen nicht wirklich passt.

„Geno schafft“-Redaktion: Noch dazu fehlen wahrscheinlich die finanziellen Mittel für so ein gemeinsames Wohnbauprojekt.

Mag. Wurm: Da fehlen die finanziellen Mittel und die Studentinnen und Studenten haben auch nicht die Zeit. Weil so ein Projekt ja bedeutet – und wir sehen das in den Gruppenbetreuungen – dass ein riesen Aufwand entsteht und die zukünftigen Bewohner ständig dabei sein müssen. Sie müssen sich engagieren; sie müssen ja auch Dinge einbringen; sie müssen Dinge übernehmen; sie müssen sich verantwortlich fühlen. Und die Zeit hat eine Studentin, ein Student nicht. Also ich glaube, dass das Modell nicht für Studentinnen und Studenten passt.

„Geno schafft“-Redaktion: Also kann man sagen, dass der Wille vielleicht da wäre, aber weder Zeit, noch Kontinuität, noch finanzielle Mittel sind gegeben?

Mag. Wurm: Ja genau. Da ist es gescheiter, man errichtet im Rahmen eines üblichen gemeinnützigen Bauträgers günstigen Wohnraum für Studenten und Studentinnen.

„Geno schafft“-Redaktion: Gibt es grundsätzlich viele Neugründungen im Bereich der Wohnbaugenossenschaften? Oder Konkurse?

Mag. Wurm: Nein, es gibt nicht wirklich Neugründungen. Konkurse Gott sei Dank auch nicht. Das hängt damit zusammen, dass die Genossenschaften durch die gesetzlich vorgeschriebene spezifische Revision, die auch Geschäftsfälle prüft, sehr, sehr streng kontrolliert sind. Da passiert fast nichts, Gott sei Dank. Und Neugründungen gibt es aber auch nicht wirklich. Obwohl der Gesetzgeber bei der letzten Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz(WGG)-Novelle die Möglichkeit von Neugründungen vorgesehen hat. Nach immerhin drei Jahren hat es keine einzige Neugründung gegeben.

„Geno schafft“-Redaktion: Abschließend würde ich gerne noch für unsere Leserinnen und Leser mit Ihnen besprechen, wie man grundsätzlich zu einer gemeinnützigen Wohnung kommt und welche Modelle der Miete es gibt. Gibt es beispielsweise die Möglichkeit die Wohnung nach einer bestimmten Zeit zu erwerben? Und ich glaube ich habe einmal von einem Modell gehört, in dem man sich die Miete bis zu einem gewissen Grad auf den Kaufpreis anrechnen lassen kann. Oder irre ich mich da?

Mag. Wurm: Zunächst zur Frage, wie man zu einer Wohnung einer gemeinnützigen Bauvereinigung (Genossenschaft oder Gesellschaft) kommt. Das erfolgt entweder durch direkte Anmeldung bei der Bauvereinigung oder, wie etwa in Wien, durch Vormerkung beim Wohnservice der Stadt, das ein Drittel der geförderten Wohnungen vermittelt.

Das Nutzungsverhältnis der Bewohnerinnen und Bewohner im Falle einer Genossenschaft ist ein Nutzungsvertrag, der ident mit einem Mietvertrag ist. Darüber hinaus erwirbt man bei einer Genossenschaft aber die Mitgliedschaft über einen Mitgliedsbeitrag in Höhe von 200 – 300 Euro. Dieser darf nicht mit einem allfälligen Nutzungsbeitrag verwechselt werden.

Die Höhe des Finanzierungsbeitrages eröffnet die Möglichkeit eines späteren Kaufs der Wohnung. Das ist im WGG geregelt und gilt sowohl bei Wohnungen von Genossenschaften als auch von Gesellschaften. Ist der Finanzierungsbeitrag höher als rund 70 Euro pro Quadratmeter, ist die Wohnung gefördert und befindet sich das Grundstück im Eigentum der Bauvereinigung (nicht im Baurecht), haben die Mieter und Mieterinnen das Recht auf Kaufoption. Wenn weniger verlangt wurde, dann kann die Gemeinnützige freiwillig die Wohnung verkaufen, aber sie muss es nicht tun.

Es gibt unterschiedliche strategische Ausrichtungen bei Gemeinnützigen: Entweder sieht die Gemeinnützige ihren Zweck hauptsächlich im Mietwohnungsbau, in diesem Fall werden mehr Wohnungen nur als Mietwohnungen angeboten, oder in Richtung Eigentumsversorgung, dann wird mehr Eigentum angeboten. Das ist von Gesellschaft zu Gesellschaft unterschiedlich. Es gibt aber auch bei den Wohnungsgenossenschaften den Mietkauf, also die Möglichkeit, die Wohnung käuflich zu erwerben.

In dem Zusammenhang möchte ich aber auf eines aufmerksam machen, das ich für sehr wichtig erachte und das deswegen immer untergeht, weil überhaupt keine Sensibilisierung da ist: Die Genossenschaft ist eigentlich eine eigentumsähnliche Form. Es handelt sich hierbei aber um solidarisches Eigentum, um gemeinsames Eigentum. Das Genossenschaftsmitglied ist Eigentümerin bzw. Eigentümer der Genossenschaft und eigentlich auch Eigentümerin bzw. Eigentümer des Projekts und des Baus. Und seine/ihre Aufgabe ist nicht nur zu sehen: "Ich bin Mieter/in und ich habe Ansprüche als Mieter/in“, nein. Er/sie ist auch Eigentümer/in. Es gibt diese sehr interessante Form des Eigentums, das aber nie als solches gesehen wird, weil wir geprägt sind von einem Eigentumsbegriff, der sich immer nur auf die eigene Person bezieht. MIR gehört das. ICH habe das. ICH bin Eigentümer/in.

„Geno schafft“-Redaktion: Ich verstehe schon, sehr persönlich – vielleicht sagt man noch in der Familie: "Die Wohnung gehört uns", aber eben nicht "Die Wohnung gehört uns, den Genossenschaftsmitgliedern, denen ihre Wohnbaugenossenschaft gehört."

Mag. Wurm: Richtig. Die Antwort auf Ihre vorherige Frage, ob man sich die Miete beim Kaufpreis anrechnen lassen kann, ist nein. Auch eine Wohnung, die nach 10 Jahren erworben werden kann, hat einen bestimmten Wert. Dieser ist via Gutachter/in festzustellen und im Regelfall gibt es einen prozentuellen Abschlag für die Zeit der Verwohnung der letzten 10 Jahre, weil die Wohnung nicht mehr als neuwertig zu sehen ist. Aber die Mieten, die man die letzten 10 Jahre gezahlt hat aufzusummieren und zu sagen "und das muss eigentlich vom Kaufpreis abgezogen werden", nein, diesen Rechtsanspruch gibt es nicht.

„Geno schafft“-Redaktion: Ist es im Rahmen eines Mietverhältnisses mit einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft möglich, die Wohnung an die eigenen Nachkommen weiterzugeben?

Mag. Wurm: Hier gilt das, was im Mietrechtsgesetz steht, nämlich: Die Wohnung kann weitergegeben werden, wenn es ein Hauptwohnsitz ist, also wenn die betreffende Person bereits mindestens zwei Jahre in der Wohnung gewohnt hat, und dort dauerhaft wohnt. Sofern ein Wohnbedarf gegeben ist und wenn es sich um eine Person handelt, die zum engsten Familienkreis gehört. Also es kann jetzt nicht irgendein Freund in der Wohnung wohnen und dann heißt es: "Dieser Freund muss jetzt, weil er zwei Jahre darin gewohnt hat, die Wohnung bekommen". Das geht nicht.

„Geno schafft“-Redaktion: Der Mietzins orientiert sich im Fall der Weitergabe weiterhin eng an dem bisherigen Mietzins?

Mag. Wurm: Der Mietzins orientiert sich, weil wir in der gemeinnützigen Wohnbauwirtschaft ja die Kostendeckung verpflichtet sind, ganz eng an dem bisherigen Mietzins. Er kann aber im Falle einer sehr niedrigen Kostenmiete angehoben werden und zwar auf den oben angeführten Betrag. Denn entscheidend sind ja auch bei dem Nachmieter bzw. der Nachmieterin jene Kosten, die am Anfang angefallen sind also die Kosten, die wirklich für die Errichtung dieser Wohnung notwendig waren.

„Geno schafft“-Redaktion: Darf ich Sie noch um eine letzte Einschätzung bitten, wie es mit dem gemeinnützigen Wohnbau in Österreich in der Zukunft weitergehen wird?

Mag. Wurm: Um jetzt noch ein bisschen in die Zukunft zu philosophieren glaube ich, dass man es schaffen müsste, diesen Zeitgeist, selber etwas zu tun, einen Beitrag für die Gesellschaft zu leisten, der bei manchen Gruppen da ist und der sich noch dazu mit ökologischen Ansprüchen, Nachhaltigkeit, et cetera vereinbaren lässt, zu verstärken. Es gilt diesen Zeitgeist zu verbinden mit dem Gedanken des solidarischen Eigentums. Wir reden immer öfter von „sozialem Kapitalismus“ - das könnte ein interessanter praktischer Beitrag in diese Richtung sein.

Ich denke, dass vor allem die jungen Leute, durchaus dafür ansprechbar wären. Und eigentlich ist ja die Wohnungsgemeinnützigkeit, wie wir sie in Österreich kennen, nichts anderes als ein Korrektiv zum reinen, sturen, renditeorientierten Wohnungskapitalismus. Also wenn man so will müsste man diesen Teil des sozialen Kapitalismus nur noch an die Leute herantragen, ihnen verdeutlichen, was das in der Praxis heißt, denn viele Aussagen zum solidarischen Eigentum sind viel zu allgemein gehalten.

Und das könnte über ein „Sich-selbst-angesprochen-fühlen“ gelingen. Beispielsweise kann so ein solidarisches Modell eine Gruppe sein, in der man etwas leistet, in der man gemeinsam nachhaltig etwas produziert, wo man gemeinsam nachhaltig wirtschaftet. Diese Aspekte herauszustreichen, ein bisschen zu modellieren, sie „sexy“ zu machen, das könnte ein interessante Aufgabe für die Zukunft sein.

„Geno schafft“-Redaktion: Ich bedanke mich im Namen der „Geno schafft“-Redaktion herzlich für das Gespräch.

Mag. Wurm: Gerne.

Bei Anmerkungen, weiterführenden Informationen zum Thema oder Anfragen zu einer Zusammenarbeit wenden Sie sich bitte an gregor.rabong@wu.ac.at oder ricc@wu.ac.at.

Autor: Gregor Rabong

Interviewpartner: Prof. Mag. Karl Wurm, MBA, Verbandsobmann des GBV

Wohnbaugenossenschaften kompakt:

Besonderheit zu anderen Mietverhältnissen: Mieter/in ist Miteigentümer/in der Genossenschaft

Eigenschaften: günstiger, qualitativ hochwertiger Wohnraum

Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften in Österreich: 98

Gemeinnützige Miet- und Genossenschaftswohnungen in Österreich: ca. 645.300 Hauptwohnsitze (lt. Statistik Austria 2018*)

Davon Wohnungen bei Genossenschaften: ca. 290.000 (lt. österreichischem Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen)

Durchschnittliche Miete einer Genossenschaftswohnung bzw. gemeinnütziger Bauvereinigung pro m² in Österreich: 6,80 € (inklusive Betriebskosten) (lt. Statistik Austria 2018)

Finanzierungsbeitrag bei gemeinnützigen Bauträgern, der zum Kauf der Wohnung nach 10 Jahren bis maximal 15 Jahren Mieterschaft berechtigt: € 72,07/m² (seit 1. April 2019)

* Statistik Austria verwendet in den Publikationen / auf ihrer Website den Begriff „Genossenschaftswohnung“ für Miet- und Genossenschaftswohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen

Publikationen zum Thema:

Rabong, Gregor & Rößl, Dietmar (2018): Das Image von Wohnbaugenossenschaften in Österreich. Zeitschrift für Immobilienwissenschaft und Immobilienpraxis, 2017/2/6-13.

Statistik Austria 2018 – Statistik Austria: Wohnen 2017 - Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik. Wien: Statistik Austria.

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