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Der gemeinnützige Wohnbau hat in Österreich lange Tradition und steht seit Jahrzehnten für leistbaren Wohnraum mit qualitativ hochwertiger, moderner Bausubstanz. Dieser Beitrag präsentiert, welche Rolle Österreichs Wohnbaugenossenschaften für den gemeinnützigen Wohnbau spielen und warum es trotz großer Renovierungs- und Neubaubemühungen dennoch an günstigem Wohnraum mangelt. Zum Thema interviewt wurde Mag. Karl Wurm, seines Zeichens seit mehr als 25 Jahren Obmann des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen.

„Geno schafft“-Redaktion: In Österreich fehlen 20.000 leistbare Wohnungen. Unter anderem davon betroffen sind Studentinnen und Studenten. Wie kann es sein, dass österreichweit so viel Geld in die Schaffung und die Renovierung von Wohnraum investiert wird und dennoch so viel Wohnraum fehlt?

Mag. Wurm: Ich glaube das hängt damit zusammen, dass wir, wenn wir Wohnraum errichten, nicht zwischen verschiedenen Wohnungsqualitäten differenzieren. Wir bauen eine Einheitsqualität, diese ist sehr, sehr hoch. Überall dort wo Wohnbauförderung gegeben wird, wird diese Qualität verlangt. Das heißt im Kern sind die Ansprüche, die von der Wohnbauförderung gestellt werden, sehr hoch. Das wiederum bedeutet, dass wir ein Top-Angebot produzieren, aber eben nur dieses. Und ein Top-Angebot kostet auch etwas.

Gerade junge Leute, also auch Studenten und Studentinnen, stellen oft keine so hohen Ansprüche an den Wohnraum, dieser soll bei vielen vor allem günstig sein. Dieses Segment decken wir nicht ab, ganz provokativ gesagt, weil das die Wohnbauförderung nicht will. Wenn sie es nämlich wollte, müsste sie Unterschiede machen. Man verliert sich dann immer in Diskussionen "Bei welcher Qualität sollte man denn zurückgehen, was sollte man denn nicht machen?".

Wenn ich mich an meine Studienzeit erinnere, haben damals sehr viele Personen in Sub-Standard Wohnungen gelebt, die es heute in dieser Form ohnehin nicht mehr gibt, und dennoch war es für uns als Studenten und Studentinnen OK. Die Wohnbauförderung führt über die Undifferenziertheit und die angesprochene Einheitsqualität dazu, dass günstige Wohnungen fehlen und das halte ich für einen Fehler.

„Geno schafft“-Redaktion: Dieser Druck ist also nicht von den Gemeinnützigen (Bauträgern) selbst auferlegt, sondern hier spielt dann vielleicht auch die politische Dimension eine Rolle? Oder der Gesetzgeber?

Mag. Wurm: Da spielt vielleicht die politische Dimension eine Rolle, aber vor allem fehlt das Bewusstsein und das Wollen einen einfacheren und damit günstigeren Wohnraum zu schaffen.

„Geno schafft“-Redaktion: Viele Studentinnen und Studenten wären hierüber wahrscheinlich sehr dankbar, weil die ökonomische Dimension natürlich für viele Studenten und Studentinnen wichtig ist.

Mag. Wurm: Sie sehen ja - die Studentenwohnheime sind sehr teuer in der Zwischenzeit und jene die sparen wollen, gehen in Wohngemeinschaften (WGs). Die Wohnungen selbst sind dann zwar immer noch sehr teuer, aber man teilt sich den Preis zumindest zu dritt oder zu viert, dadurch wird es ein bisschen günstiger. Darüber hinaus gibt es eigentlich kein Angebot für die jungen Leute.

„Geno schafft“-Redaktion: Nun verwaltet aber der gemeinnützige Wohnbau, gerade in Wien, aber auch österreichweit gesprochen, einen sehr großen Bereich, einen sehr großen Sektor. Vielleicht können Sie unseren Leserinnen und Lesern kurz umreißen, wie viele Wohnungen in Wien beispielsweise von gemeinnützigen Bauträgern betreut werden oder welchen Anteil der gemeinnützige Wohnbausektor am österreichischen Wohnungsmarkt hat.

Mag. Wurm: In Österreich gibt es 185 gemeinnützige Bauträger, davon 98 Wohnungsgenossenschaften. Wir haben in Wien rund 170 000 Miet- und Genossenschaftswohnungen und die Gemeinde verwaltet weitere 210.000. Im reglementierten, günstigen Wohnungsbestand betreuen die gemeinnützigen Bauträger also etwa 45 Prozent. Mit reglementiert meine ich jenen Anteil des Wohnungsbestandes, der aufgrund des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) dauerhaft günstig bleiben muss. Reglementiert sind die privaten Wohnungen über das Mietrechtsgesetz natürlich auch, aber dort sind die Mieten, weil Marktelemente Berücksichtigung finden, natürlich wesentlich höher.

„Geno schafft“-Redaktion: Wenn Sie den Preisaspekt schon ansprechen: Was zeichnet denn üblicherweise eine gemeinnützige Wohnung im Vergleich mit einer privat vermieteten Wohnung aus? Kann man dann direkt Preisunterschiede feststellen, oder gibt es auch irgendwelche Reglementierungen, die einschränken, wer Anspruch auf eine gemeinnützige Wohnung hat?

Mag. Wurm: Man muss zunächst einmal unterscheiden zwischen den privaten Wohnungen die neu errichtet werden und jenen, die aus dem Altbestand kommen, um gleiches mit gleichem zu vergleichen.

Für den Neubausektor gilt folgendes: Ein gemeinnütziger Bauträger baut grundsätzlich zu denselben Rahmenbedingungen wie ein privater. Er muss den Baugrund auch zu Marktpreisen kaufen und er muss den Bau zu Marktpreisen organisieren. Die Preise werden hierfür in beiden Fällen ungefähr dieselben sein. Bei der Finanzierung kann es den einen oder anderen Unterschied geben, weil die Gemeinnützigen vielleicht eine etwas bessere Bonität bei den Finanzinstituten haben. Aber grosso modo kann man sagen, die Entstehungskosten sind in etwa dieselben.

Der ganz entscheidende Unterschied entsteht aber dann, wenn der private Bauträger – und das ist ja in Wien auch der Fall – mit Förderung baut und diese Wohnbauförderung zurückbezahlt ist. Denn dann greift bei den Gemeinnützigen das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, das mehr oder weniger besagt:

Die Wohnung muss auf Bestandsdauer, daher so lange es sie gibt, günstig sein. Es gibt dann, wenn alles ausfinanziert ist, genaue Regeln, welche Miete verlangt werden darf. Aktuell sind die gemeinnützigen Bauträger über das WGG an 1,80 Euro Grundmiete plus 2,06 Euro Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gebunden. Wenn man jetzt noch Betriebskosten und Steuer dazurechnet, dann ist man irgendwo bei 6 – 6,50 Euro. Ein Privater kann dann – wenn alles ausfinanziert ist – eigentlich Marktpreise verlangen. Die Bindung über die Förderung – ist ausgelaufen und das führt dazu, dass die Wohnung bei den privaten Bauträgern nach Auslaufen der Förderung (meist ca. 10 – 15 Jahre) um mindestens ein Drittel, bis zum Doppelten teurer ist. Das ist ein riesen Unterschied.

Beim Altbestand gilt: Der Altbestand der Privaten orientiert sich an dem Mietrechtsgesetz. Da werden alle Möglichkeiten in Richtung Mieterhöhung mittels verschiedener Zuschläge ausgeschöpft. Das gilt besonders in Zeiten wie jetzt, wo am Wohnungsmarkt Knappheit herrscht. Demgegenüber sind die Gemeinnützigen ans Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und die Kostendeckung, sowie diese berühmten 1,80 Euro plus 2 Euro Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag gebunden. Dadurch entsteht dieser riesen Unterschied. Bei den gemeinnützigen Bauträgern ist es demnach die Kostendeckung, die dafür sorgt, dass die Wohnungen so viel günstiger vermietet werden: Es dürfen immer nur die tatsächlich angefallenen Kosten angesetzt werden und keine spekulativen Gewinne in die Miete verrechnet werden, die sich aus besonderen Lagen, aus einer sehr günstigen Verkehrssituation (U-Bahn vor der Tür, et cetera) ergeben.

„Geno schafft“-Redaktion: Jetzt ist es so, dass eine Privatperson bei den privaten Bauträgern (sofern man das nötige Kleingeld hat), jederzeit eine Wohnung mieten kann. Ist der Personenkreis bei gemeinnützigen Bauträgern in irgendeiner Weise gesetzlich eingeschränkt? Gibt es Beschränkungen, wer einen Anspruch oder überhaupt die Möglichkeit hat, eine Wohnung eines gemeinnützigen Bauträgers zu bekommen.

Mag. Wurm: Ja, gesetzliche Einschränkungen gibt es. Wenn eine Wohnung gefördert wurde, dann dürfen nur Personen, deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet, diese Wohnung bekommen. Hier gibt es also je nach Wohnbauförderung der Bundesländer Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen, sonst darf der/die potenzielle Mieter/in keine geförderte Wohnung bekommen. Zudem legt das WGG im §8 folgendes fest: Es dürfen nur jene Leute eine Wohnung bekommen, die einkommensschwächer sind und zudem ein unbedingtes Wohnungsbedürfnis haben. Also sich eine Zweitwohnung in einer schönen Lage anzumieten und für gelegentliche Theaterbesuche zu nutzen, das geht nicht. Es muss sich um den Hauptwohnsitz handeln, eine rein spekulative Wohnungshaltung ist somit ausgeschlossen.

„Geno schafft“-Redaktion: Zu den gemeinnützigen Bauträgern zählen auch AGs und GmbHs, für uns vom „Geno schafft“-Blog ist natürlich interessant, ob es Unterschiede innerhalb der gemeinnützigen Bauträger gibt, wenn man die Rechtsform ansieht. Gib es Ihrer Meinung nach Unterschiede von einer gemeinnützigen AG zu einem gemeinnützigen genossenschaftlichen Bauträger? Beispielsweise weil die Genossenschaftsmitglieder gleichzeitig die Eigentümer/innen der Genossenschaft sind?

Mag. Wurm: Das ist eine sehr interessante und gute Frage. Vor einiger Zeit hätte ich noch gesagt: "Nein, es gibt eigentlich keine Unterschiede". Im täglichen Ablauf gibt es auch nicht wirklich Unterschiede. Das heißt, die Bewirtschaftung der Häuser erfolgt in beiden Rechtsregimen gleich. Man hebt einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ein, vorausschauend für Investitionen, man tätigt die Investitionen zeitgerecht, damit das Haus in Schuss bleibt und der technisch-qualitative Standard immer halbwegs zeitgemäß ist, das passiert bei beiden Rechtsformen gleich.

Es gibt aber in der letzten Zeit doch einen Unterschied, der sich leise bemerkbar macht, und zwar in der Einstellung der Eigentümer/innen der nichtgenossenschaftlichen Bauträger. Die Eigentümer, die normalerweise am Kapitalmarkt tätig sind, also jene, die sehr stark betriebswirtschaftlich orientiert sind, wollen zunehmend etwas mehr Rendite aus dieser Gesellschaft haben. Also es gibt da Bestrebungen, dass die Ausschüttungen einem anderen Index unterliegen sollen, et cetera. Und dahinter steht der Wunsch der Eigentümer, eigentlich sollte ein bisserl mehr herausschauen. Solche Bauträger wissen schon, dass sie nicht renditemaximierend agieren dürfen, aber die Eigentümerrendite sollte erhöht werden. Diese Entwicklung gibt es, und man wird sehen, was die Zukunft bringt. Fakt ist, dass dieses Thema jetzt teilweise auch schon Diskussion bei den Wohnrechtsverhandlungen ist, die Regierung aber bis jetzt sehr vorsichtig vorgehen will. Das hängt auch mit dem in der Öffentlichkeit bekannten Fall einer Wohnbaugesellschaft zusammen, bei der ein Finanzinvestor Anteile hält und derselbe Finanzinvestor hat bei anderen Gemeinnützigen, die die Gemeinnützigkeit verloren haben, Vermögen abgeschöpft. Solche Beispiele haben aufgeschreckt und in einer Zeit, wo leistbarer Wohnraum und gemeinnützige Bindung ganz wichtig sind, ist man eben nicht bereit, da aufzumachen – orte ich. Aber werden wir sehen, wie das weitergeht. Das ist die eine Seite.

Die andere Seite ist die der Genossenschafter/innen, die Mieter und gleichzeitig Eigentümer/innen sind. Da ist eigentlich in der Vergangenheit auch schon ein relativ großes Selbstbewusstsein vorhanden gewesen, auch die Bereitschaft – in der Vergangenheit noch mehr als jetzt – selber mitzutun, sodass die Mieten niedrig bleiben.

Was meine ich damit: die Mieter/innen haben sich beispielsweise in Gruppen zusammengetan und haben einfache Instandhaltungen in den Wohnungen übernommen – Gartenzaun streichen, Stiegenhäuser auswaschen – das war gang und gebe in der Vergangenheit, dass man sich solche Tätigkeiten selbst organisiert hat. Da hat sich einiges geändert. Heute sehen sich die Genossenschafter/innen mehr als Mieter/innen, die einen Anspruch auf eine ordentliche Wohnung haben, auf eine ordentliche Dienstleistung und dieses "selbst mitagieren" ist ein bisschen in den Hintergrund getreten.

Aber wie gesagt: wesentlich spannender wird die Frage sein, wie sich Eigentümer/innen mit einem ausgeprägten Finanzbewusstsein in der Zukunft im Bereich der Gemeinnützigkeit durchsetzen können.

„Geno schafft“-Redaktion: Ich würde da aber gerne trotzdem noch nachhaken. Wenn Sie sagen früher war es stärker der Fall, dass sich die Genossenschaftsmitglieder engagiert haben; von welchem Zeitrahmen reden wird da? Bis wann würden Sie sagen war das mehr der Fall?

Mag. Wurm: Im letzten Jahrzehnt, vielleicht auch schon ein bisschen weiter zurück. Ich bin ja schon ein etwas älteres Semester – Als ich hier in der NEUEN HEIMAT in den Neunzigerjahren begonnen habe, hatten wir noch Anlagen in Wr. Neustadt, in Guntramsdorf und in anderen Orten, in denen die Hausreinigung von den Bewohner/inne/n selbst durchgeführt wurde.

Dass es das heute nicht mehr gibt, hängt mit dem Generationenwechsel zusammen. Die jungen Leute sind beide beschäftigt, haben nicht die nötige Zeit und sagen auch lieber: "Organisiert's das selber gescheit, aber wir wollen da nicht mehr mittun." Ich glaube, das ist eine normale Entwicklung. Solche Tätigkeiten sind etwas wo man die Genossenschafter/innen nicht mehr heranziehen kann. Früher war die Frau meistens daheim und der Mann hat gearbeitet, die Arbeitsverhältnisse waren relativ kontinuierlich, daher wusste der alleinverdienende Mann: „Wenn nichts passiert, dann bleibst lang bei der Firma“. Es war Kontinuität da. Das ist heute wesentlich seltener. Es müssen beide arbeiten, sonst passt's im Haushaltseinkommen nicht. Die Interessen sind teilweise auch andere. Ich glaube man würde die Mieter/innen auch überfordern.

„Geno schafft“-Redaktion: Nun wäre die Möglichkeit, gerade in der Genossenschaft, aber natürlich gegeben, die Bewohner/innen zu einer solchen Aufteilung von Arbeiten zu motivieren und Betriebskosten zu sparen. Wäre es vielleicht ein Ansatz, dass man diese Mitgliedschaft wieder mehr in den Vordergrund rückt und den Mitgliedern wieder stärker zu verstehen gibt, dass sie Mitglieder in einer Genossenschaft sind, und dass damit Rechte und vielleicht auch Möglichkeiten verbunden sind. Wenn man das tut und die Mitgliedschaft wieder mehr in den Mittelpunkt rücken würde und beispielsweise in den Wohnhäusern aushängt: Es gibt die folgenden Möglichkeiten: entweder wir engagieren eine Firma, die das Stiegenhaus putzt, oder es machen die Bewohner/innen, die ja auch Eigentümer/innen von der Genossenschaft sind, sich untereinander aus, wer dann an welchem Tag putzt.

Glauben Sie dann, dass das eine Möglichkeit wäre, Kosten zu sparen?

Mag. Wurm: Also probieren kann man's, aber ich bin da sehr skeptisch. Aus dem besagten Grund. Sie dürfen nicht vergessen, dann müssten eigentlich alle Bewohner mittun. Denn wenn nur ein paar Genossenschaftsmitglieder das machen – auch wenn sie noch so engagiert sind – wird der Zeitpunkt kommen, wo diese paar wenigen sagen: "Wir sind nicht eure Wurschteln". Dann müsste man ein System finden, bei dem diejenigen, die mitmachen, einen Anreiz haben, es weiter zu machen. Also da müssten die anderen zum Beispiel mehr zahlen.

Ich halte das erstens für relativ schwierig in der Umsetzung und zweitens für nicht ganz geschickt für das Zusammenleben - die Genossenschaft erzeugt dann selbst Konflikte. Ich glaub‘ da ist es wirklich besser zu akzeptieren, dass die Zeit nun einmal so ist, wie sie ist. Wichtig ist, dass die Genossenschafter/innen aber immer wissen, dass, wenn es darauf ankommt, sie es sind, die mitentscheiden können, was passiert. Ich glaube nicht, dass wir wieder in die Siebziger-, Achtzigerjahre zurückkehren werden. Dass die Mieter/innen wieder verstärkt im eigenen Haus arbeiten werden, halte ich für ausgeschlossen.

Aufgrund der Länge wird der Beitrag an dieser Stelle geteilt: Teil II des Gesprächs, in dem unter anderem beschrieben wird, wie man sich um eine Wohnung einer Wohnbaugenossenschaft bewerben kann, wird am 06.06.2019 veröffentlicht.

Bei Anmerkungen, weiterführenden Informationen zum Thema oder Anfragen zu einer Zusammenarbeit wenden Sie sich bitte an gregor.rabong@wu.ac.at oder ricc@wu.ac.at.

Autor: Gregor Rabong

Interviewpartner: Prof. Mag. Karl Wurm, MBA, Verbandsobmann des GBV

Wohnbaugenossenschaften kompakt:

Besonderheit zu anderen Mietverhältnissen: Mieter/in ist Miteigentümer/in der Genossenschaft

Eigenschaften: günstiger, qualitativ hochwertiger Wohnraum

Gemeinnützige Wohnbaugenossenschaften in Österreich: 98

Gemeinnützige Miet- und Genossenschaftswohnungen in Österreich: ca. 645.300 Hauptwohnsitze (lt. Statistik Austria 2018*)

Davon Wohnungen bei Genossenschaften: ca. 290.000 (lt. österreichischem Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen)

Durchschnittliche Miete einer Genossenschaftswohnung bzw. gemeinnütziger Bauvereinigung pro m² in Österreich: 6,80 € (inklusive Betriebskosten) (lt. Statistik Austria 2018)

Finanzierungsbeitrag bei gemeinnützigen Bauträgern, der zum Kauf der Wohnung nach 10 Jahren bis maximal 15 Jahren Mieterschaft berechtigt: € 72,07/m² (seit 1. April 2019)

* Statistik Austria verwendet in den Publikationen / auf ihrer Website den Begriff „Genossenschaftswohnung“ für Miet- und Genossenschaftswohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen

Publikationen zum Thema:

Rabong, Gregor & Rößl, Dietmar (2018): Das Image von Wohnbaugenossenschaften in Österreich. Zeitschrift für Immobilienwissenschaft und Immobilienpraxis, 2017/2/6-13.

Statistik Austria 2018 – Statistik Austria: Wohnen 2017 - Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik. Wien: Statistik Austria.